Investoren, die Immobilien mögen und über genügend Liquidität verfügen, können sich freuen. Die Immobilienpreise sinken im Bundesdurchschnitt wieder. Allerdings ist die Situation je nach Region und Objekttyp unterschiedlich. Lüftet man den Geldschleier und bewertet Immobilien in Gold, dann sind die Preise sogar historisch niedrig.
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Vor wenigen Tagen veröffentlichte das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) seine Immobilien-Preisdaten für das zweite Quartal 2026. Nominal legten die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland gegenüber dem Vorquartal nur noch um 0,3 Prozent zu, die Preise für Einfamilienhäuser um 1,8 Prozent. Zieht man jedoch davon die Inflationsrate ab, zeigt sich real sogar ein Rückgang von 0,9 Prozent bei Wohnungen und nur ein Mini-Plus von 0,6 Prozent bei Häusern.
Der Greix-Index des Pfandbriefverbands vdp bestätigte dies kurz danach sogar mit einem leichten Minus von 0,1 Prozent für Wohnimmobilien zwischen April und Juni. Parallel wächst laut Maklerdaten bundesweit das Angebot an Häusern und Wohnungen deutlich. Das ist ein Vorbote sinkender Preise, sobald Verkäufer ihre Vorstellungen nicht mehr durchsetzen können.
Immobilien in Gold bewertet
Die entscheidende Frage lautet: Sinken die Preise wirklich, oder wird nur sichtbar, was die Geldentwertung längst verdeckt hat? Wer den Geldschleier lüften will, misst nicht in Euro, sondern in Gold. “Gold ist Geld, alles andere ist Kredit”, wusste schon der legendäre Bankier John Pierpont Morgan, der auch J.P. Morgan gegründet hat, heute die größte Bank der Welt.
Zur Euro-Einführung 2002 kostete eine Feinunze Gold im Jahresdurchschnitt rund 308 Euro. Mitte August 2026 notiert Gold bei rund 3.780 Euro je Feinunze, gut das Zwölffache. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts stieg im selben Zeitraum von rund 84 Punkten auf aktuell etwa 155 Punkte, ein nominaler Anstieg von knapp 85 Prozent. Setzt man beides zueinander, ergibt sich ein drastisches Bild: In Goldäquivalenten ist die deutsche Durchschnittsimmobilie heute nur noch etwa 15 Prozent dessen wert, was sie 2002 kostete. Das ist ein realer Wertverlust von rund 85 Prozent. Nominal ist Betongold gestiegen, gemessen am ältesten Geld der Welt ist es kollabiert.
Wie konkret sieht das an einem Beispiel aus? Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostete 2002 in Westdeutschland rund 170.000 Euro. Bei einem Goldpreis von damals rund 308 Euro je Feinunze entsprach das etwa 551 Feinunzen Gold. Wer diese 551 Unzen bis heute gehalten hätte, säße bei aktuell rund 3.780 Euro je Feinunze auf einem Gegenwert von gut 2,08 Millionen Euro. Damit ließen sich heute – bei einem bundesweiten Durchschnittspreis von rund 374.000 Euro für ein Bestandshaus – nicht nur ein, sondern gleich 5,5 solcher Häuser kaufen. Wer 2002 sein Erspartes lieber in Gold statt in Beton parkte, könnte sich heute also das Fünf- bis Sechsfache an Wohneigentum leisten.
Das ist ein Beleg dafür, wie sehr der Euro als Maßstab in die Irre führt. Fiat-Geld wie Euro und US-Dollar wird von Geschäfts- und Zentralbanken per Kreditschöpfung aus dem Nichts geschaffen. Für Kredite werden nicht, wie man landläufig meint, Spareinlagen verwendet. Die Bundesbank hat hierzu einiges geschrieben. Einen empirischen Test dazu hat Prof. Richard Werner bei einer Volksbank durchgeführt. Zentralbanken wie die EZB und FED schöpfen Geld dagegen meist durch indirekte Ankäufe von Staatsanleihen.
Goldpreis über 10.000 Euro?
Wie wahrscheinlich ist es, dass sich dieses Szenario wiederholt? Das weiß keiner! Es ist eine Wette, die aber auf ökonomischen Überlegungen und historischen Beispielen beruhen kann. Die USA haben soeben die Schwelle von 40 Billionen Euro an offiziellen Staatsschulden überschritten. Die Zinsbelastung beläuft sich damit mittlerweile auf über 1,2 Billionen Euro pro Jahr. In den großen Industrienationen sieht die Lage nicht viel besser aus. Japan und Frankreich sind noch schlechter dran.
Diese Schulden können niemals zurückgezahlt werden. Sie werden wohl - so wie immer in der Wirtschaftsgeschichte - zu Lasten der Bürger weginflationiert werden. Da der reale Wert des Goldes seit Jahrtausenden stabil ist, heißt das: Der Goldpreis wird bei zunehmender Geldentwertung steigen. Ein Goldpreis von über 10.000 Euro pro Unze Feingold in den nächsten fünf Jahren ist nicht unrealistisch.
Warum die Preise wirklich fallen
Nun aber zurück zur Bewertung der deutschen Immobilien in Euro, der uns von der Politik und EZB ja ständig als Erfolg verkauft wird. Für den Rückgang seit 2022 gibt es mehrere Gründe.
- Erstens die Zinswende der EZB, die Baufinanzierungen spürbar verteuert hat: Immobilienexperten sprechen von einem „zweifach negativen" Effekt, da Kredite teurer wurden und professionelle Anleger bei Mehrfamilienhäusern in besser rentierliche Anlagen abwandern. Für sie rechnet sich die meist zu 100 Prozent fremdfinanzierte Immobilie nicht mehr.
- Zweitens die gestiegenen Energiepreise und die Inflation. Kaufinteressenten werden zurückhaltender. In manchen Regionen liegen die Anfragen laut Immobilienmaklern bis zu 35 Prozent unter Vorjahresniveau. Auch die nötige Verkaufszeit steigt signifikant.
- Drittens die Demografie: Nach Jahren starker Zuwanderung schrumpft die Bevölkerung in strukturschwachen Landkreisen bereits wieder, während wachstumsstarke Regionen weiter Nachfrageüberhänge zeigen. Der Rückgang ist also regional höchst ungleich verteilt. Der bundesweite Durchschnitt verdeckt teils gegenläufige lokale Trends.
Lohnt sich die Immobilie trotzdem?
Die Vorteile bleiben real: Man behält die Kontrolle über einen greifbaren Sachwert, versteht die Lage, Bausubstanz und den Mietvertrag meist intuitiver als ein Wertpapierdepot. Für viele Anleger ist das Eigenheim zudem schlicht eine Leidenschaft, ein Ort zum Leben, keine reine Bilanzposition. Als Sachwert bietet sie zudem einen gewissen, wenn auch – wie gezeigt – gegenüber Gold deutlich schwächeren Schutz vor Geldentwertung. Aber, es geht ja auch immer um eine risikostreuende Diversifikation.
Die Nachteile wiegen jedoch strukturell schwer: Mieten passen sich wegen Mietpreisbremsen und Mietspiegel nur träge an die Inflation an. Das Kapital ist zudem vollkommen immobil und illiquide, die Transaktionskosten sind hoch, und der Staat hat über die Grundsteuerreform, energetische Sanierungspflichten und immer wiederkehrende Debatten um Vermögensabgaben direkten Zugriff auf die eine Anlageklasse, die sich nicht verstecken lässt. Es besteht in Summe eine schleichende Enteignungsgefahr, die in der sich verschärfenden Wirtschaftskrise sicherlich nicht geringer wird.
Wer kauft, sollte es also in erster Linie zum Wohnen oder zur bewussten Diversifizierung des Anlageportfolios tun – und nicht als Wette darauf, den Geldschleier zu schlagen.
